香港中环的写字楼里，落地窗外的维多利亚港泛着粼粼波光，陈启棠却把窗帘拉得严实，只留一盏台灯，在胡桃木办公桌上投下圈暖黄的光。桌上摊着两叠纸：左边是恒基内地资产清单，右边是张泛黄的字条——那是1997年他朋友破产前留给的，上面用蓝墨水写着“潮水退时，才知谁在裸泳”，字迹被岁月浸得有些模糊，却像根刺，扎在他心里二十年。
“爸，广州这两个商铺上个月租金又涨了5%，现在抛太可惜了。”陈文博推门进来，手里拿着最新的租金报表，语气里带着不甘。他把报表放在资产清单上，指着其中一行：“特别是天河区那个铺，旁边要建地铁口，明年至少还能涨10%，再等等吧。”
陈启棠没说话，指尖捏着那张字条，轻轻放在资产清单上，红笔在广州两个商铺的位置画了圈，圈住的字像被打上了死刑判决。“1997年的时候，你王叔也跟我说‘再等等’。”他的声音带着岁月的沙哑，目光落在字条上，仿佛又看见二十年前那个雨夜，王叔蹲在码头边，手里攥着同样的资产清单，哭着说“早知道就听你的，不该贪那点涨幅”。
陈文博的喉结动了动，想说什么，却被父亲的眼神堵了回去。他知道父亲的脾气——当年亚洲金融危机，恒基能活下来，靠的就是父亲“提前撤离”的狠劲。可现在不一样，内地楼市像头脱缰的野马，房价涨得让人眼晕，林晟那种县城开发商都能拿地王，怎么看都不像要降温的样子。
“你以为现在是机会，其实是陷阱。”陈启棠拿起红笔，在资产清单的空白处写了行字：“2011年内地房企平均负债率82%”，又把字条推到儿子面前，“1997年香港房企的负债率也差不多这个数，结果呢？倒闭了一半。内地现在搞‘去库存’，看着是托市，其实是把风险往后拖，等拖不下去了，跌得只会更狠。”
他起身走到保险柜前，打开门，里面整齐地码着一叠旧文件，最上面是1997年的香港楼市崩盘报道，报纸上的标题被红笔圈了又圈。“当年我就是因为看到这组数据，才把香港的非核心资产抛了，保住了恒基的命。”他把报道递给陈文博，“现在内地的情况，跟1997年太像了——开发商疯狂加杠杆拿地，老百姓排队买房，可租金回报率只有2%，比银行利息还低，这不是泡沫是什么？”
陈文博翻着旧报纸，手指在“房企破产名单”上顿了顿，心里的侥幸像被针扎破的气球，慢慢泄了气。他想起上个月去内地考察，看到林晟的滨江地块工地，起重机昼夜不停，工人们说“林总说要赶在330新政前开盘，能赚翻倍”，当时他还觉得羡慕，现在想来，那不过是泡沫破灭前的最后狂欢。
“那……按多少价抛？”陈文博的声音软了下来，拿起笔，在资产清单上做标记。
“低于市场价5%，一周内必须卖掉。”陈启棠的语气没有丝毫犹豫，“别想着卖高价，现在能套现就是赢。资金转到伦敦账户，跟那边的写字楼项目对接，租金年化收益5%，虽然不高，但稳——稳比什么都重要。”
陈文博点点头，刚要转身，却被父亲叫住。陈启棠从抽屉里拿出个牛皮信封，里面装着上海写字楼的资料：“这个留下，每月500万租金，够覆盖恒基半年的运营成本，就当是压舱石。”他顿了顿，补充道，“内地不是不能留资产，但只能留‘收租金的’，不能留‘赌增值的’，这点你要记牢。”
走出办公室，陈文博看着手里的资产清单，红笔圈住的两个商铺像块心病。他掏出手机，给内地团队发消息：“广州天河、越秀两个商铺，低于市场价5%，一周内清掉，资金转伦敦账户，加急。”发送键按下去的瞬间，他心里突然松了口气——或许父亲是对的，在这个疯狂的市场里，不贪才是最大的聪明。
接下来的几天，内地团队的消息不断传来：“天河商铺有买家出价了，比市场价低4%，要不要接？”“越秀商铺的买家要求分期付款，行不行？”陈文博每次都先问父亲，得到的答案都是“接，全款，不接受分期”。他知道父亲怕夜长梦多，怕政策变了，连这点钱都套不出来。
一周后，最后一笔资金到账，陈文博拿着银行流水，走进父亲的办公室。陈启棠正在看伦敦写字楼的资料，看到流水单上的数字，脸上露出丝难得的笑容。他把流水单和资产清单放在一起，又把那张字条压在上面，像是完成了场仪式。
“爸，你看新闻了吗？林晟拿了滨江地王，溢价50%，听说还要跟信托公司合作，贷3亿。”陈文博拿起手机，翻出相关报道，语气里带着几分庆幸——幸好他们撤得早，不然说不定也会像林晟那样，被高杠杆套住。
陈启棠扫了眼新闻，嘴角勾起抹冷笑：“他现在笑得越欢，以后哭得越惨。”他把字条叠好，放进贴身的口袋里，“你记住，做地产不是赌大小，是看风向。风向不对的时候，再大的诱惑也要忍住，不然只会被潮水卷走。”
当天下午，陈启棠带着陈文博去了香港大学，给商学院的学生做讲座。提问环节，有个学生问“内地楼市未来的走势”，他从口袋里掏出那张字条，举在手里：“这是我二十年前的教训，今天送给你们——永远不要跟趋势作对，永远不要高估自己的运气。内地楼市现在是涨得猛，但涨得越猛，跌得越狠，聪明的人，现在应该在撤离，而不是进场。”
台下的学生们议论纷纷，有人点头，有人质疑，陈启棠却不在意。他知道，只有等到潮水退去，这些年轻人才能明白他的话。讲座结束后，他站在校园里，看着远处的维多利亚港，手里攥着那张字条，心里踏实得很——恒基的船，已经驶出了风暴区，接下来，只需要安稳地顺着洋流，慢慢走。
回到写字楼，陈启棠把内地资产清单锁进保险柜，里面还放着那张字条。他给伦敦的团队发消息：“写字楼的装修尽快启动，争取下个月就能出租，租金按月打回香港账户。”做完这一切，他走到窗边，拉开窗帘，夕阳的余晖洒在办公桌上，给那张空白的资产清单，镀上了层温暖的光。
陈文博看着父亲的背影，突然明白——父亲不是胆小，是经历过太多风浪，知道“稳”才是恒基的根。那张字条，不仅是1997年的教训，更是恒基的护身符，只要它还在，恒基就不会在疯狂的市场里迷失方向。
夜色渐深，香港的灯火亮了起来，陈启棠关掉台灯，拿起外套准备回家。走到门口时，他回头看了眼办公桌——那里空无一人，却仿佛还留着字条的温度，提醒着他，也提醒着恒基，永远不要忘记潮水退去时的景象。